새 학기 자취방 구하는 꿀팁! 주택임대차표준계약서
집주인이 비가 새는 자취방을 수리해주지 않는 대학생, 집주인의 국세체납으로 계약한 집이 경매에 넘어갈 위기에 처한 노부부, 계약만료 전 미리 통보하지 않으면 기존계약이 2년 연장된다는 사실을 몰랐던 집주인…….
주택임대차계약을 하면 일어날 수 있는 사건들입니다. 대학 새내기의 자취방계약, 사회초년생의 독립과정뿐 아니라 노년증과 중장년층 등 누구나 주택임대차계약을 할 때가 있는데요. ‘집’은 가장 중요한 의식주의 한 축을 담당하는 만큼 그 역할이 큽니다. 이런 중요한 집! 계약 과정에서 혹시 문제가 있지는 않을까 불안한 적 있으신가요?
2012년 8월부터 2013년 6월 사이 서울시의 임대차계약 중개와 관련된 접수 상담은 4,840건으로 서울시 전체 접수 상담 비율 중 1위를 차지했습니다. 그 정도로 임대차계약과 관련한 문제가 많은 것입니다. 그래서 등장한 것이 바로 「주택임대차표준계약서」입니다. 주택임대와 관련된 분쟁들이 유난히 많기 때문에 이를 예방하기 위해 법무부와 국토교통부가 함께 올해 7월 새롭게 만든 것인데요. 이것만 있으면, 집구할 때 불안감도 내려놓을 수 있고, 만약에라도 나중에 발생할 분쟁도 해결할 수 있다고 합니다! 그럼 지금부터 ‘주택임대차표준계약서’에 대해 알아보겠습니다.
-주택임대차계약과 관련한 분쟁과 피해사례가 계속해서 발생하고 있습니다-
주택임대차 계약을 체결할 때 임차인은 주택임대차보호법에 따라 보호를 받아야 하는데요. 대부분 이러한 보호규정을 모른 채 계약을 체결하게 됩니다. 기존의 부동산임대차계약서는 지나치게 간결해서 보증금의 액수, 지급일자, 임차기간 정도만 명시하고 있습니다. 때문에 분쟁이 일어났을 때 적절한 역할을 하지 못했습니다.
-새롭게 만들어진 주택임대차계약서.
빨간 상자 안이 새롭게 추가되거나 수정된 부분입니다-
새로운 주택임대차계약서에는 11개 조문이 명시됐는데요. 내용이 꼼꼼해지면서 장수도 한 장에서 두 장으로 늘어났습니다. 더불어 별지로 ‘중요확인사항’도 제공해서 계약 체결 시 확인해야 하는 사항에 대해서도 안내하고 있답니다.
우선 입주 전 수리에 대한 비용부담과 입주 후 사용과 관리, 수선에 대한 부담을 누가 할 것인지에 대해 사전에 합의하도록 했습니다. 자주 발생하는 수리비에 대한 분쟁을 예방하기 위해서입니다. 부동산등기사항증명서에는 체납국세와 다가구 주택의 선순위 보증금 현황을 확인할 수가 없는데요. 혹시라도 있을 수 있는 선순위 권리관계나 체납국세 확정일자 현황을 확인할 수 있는 항목도 추가됐습니다.
임대인은 계약이 끝나기 1개월 전까지 계약기간이 끝났다는 것을 임차인에게 통보해야 하고, 임차인 역시 계약 완료 6개월에서 1개월 전까지 계약 종료에 대해 말해야 하는데요. 아무런 통지 없이 계약기간이 종료됐을 경우 ‘묵시적 갱신’이라고 해서 기존의 임대계약과 같은 조건으로 자동 갱신이 되어서 2년 동안 계속 살 수 있습니다.
이 규정을 임대인도 임차인도 몰라서 피해를 보는 경우도 많습니다. 임차인은 묵시적 갱신으로 계약기간이 이어지던 중에 계약을 해지해도 중개수수료를 부담하지 않아도 되고, 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다. 그러나 임대인은 임차인과 합의를 해야만 계약을 해지할 수 있는데요. 묵시적 갱신이 됐더라도 계속 계약을 이어가는 것이므로 임대료는 지급을 해야 합니다.
이 외에도 계약 종료 시 공과금과 관리비 정산 받을 수 있다는 점도 명시하고 있습니다. 임차인은 그 동안 납부한 관리비에서 ‘장기수선충당금’을 반환 청구할 수 있는데요. 이 부분에 대해서도 임차인과 임대인 모두가 잘 몰라서 받지 못하는 경우가 많다고 합니다.
집을 계약한다는 건 정말 복잡하고 어려운 일인데요. 특히 처음 집을 계약하는 대학생들과 사회초년생들, 그리고 관련 규정에 대해 잘 모르는 중장년층과 노년층에게는 더욱 힘든 일이 아닐까 싶습니다.
2012년 국토교통부에 따르면 우리나라에서 전·월세로 계약을 한 가구는 전체 가구의 45%라고 합니다. 거의 절반에 가까운 집이 임대차계약을 하고 생활한다는 것인데요. 그 만큼 관련 분쟁도 많습니다. 새로워진 주택임대차표준계약서를 통해 법을 몰라서 답답한 경우가 줄어들었으면 합니다.
*주택임대차표준계약서는 법무부 홈페이지>법무정보>주택임대차표준계약서 게시판에서 다운받을 수 있습니다.(클릭)
글 = 제7기 법무부 블로그기자 이밝음(대학부)
