“나는 1층에 사는데, 고층에 사는 사람들과 똑같이 엘리베이터 유지비를 내야할까?”
“복도를 마음대로 쓰는 옆집사람, 제재할 수는 없을까?”
“물이 새는 옥상은 누가 고쳐야 할까?”
단독주택에 사는 사람들이 아니라면, 특히 혼자 자취하는 분들이라면 한 번씩은 이런 생각을 해본 적 있을 텐데요. 이런 애매모호한 궁금증들을 한눈에 알아볼 수 있는 방법! 혹시 알고계신가요?
법무부가 최근에 내놓은 『2015년 집합건물법 해석사례집』에서 이런 궁금증들을 해결할 수 있는데요. 실생활에서 흔히 일어날 수 있는 일을 알기 쉽게 해석해 놓은 실생활의 ‘전과’ 같은 책이랍니다. 자, 그럼 지금부터 위에서 등장한 질문과 같은 사례와 답변으로 구성된 『2015 집합건물법 해석사례집』을 살펴보도록 할까요?
집합건물법? 집합건물이 뭔가요?
먼저 「집합건물법」에서 ‘집합건물’이란 무엇인지부터 짚고 넘어가야겠죠? ‘집합건물’이란 건물의 각 부분이 구조와 이용상 독립성을 갖추고 있을 때, 이 부분에 대해 구분소유권관계가 성립되어 있는 1동의 건물을 말합니다. 연립주택, 아파트, 오피스텔 등이 여기에 해당된다고 할 수 있죠. 따라서 『집합건물법 해석사례집』은 우리가 거주하는 주택, 아파트, 오피스텔을 둘러 싼 이해관계 속에서 해결해야 할 크고 작은 법률문제에 대한 사례를 제시하면서 법 적용이 어떻게 되는지 해석을 해 준 책이라고 생각하면 될 것 같네요.
1층에 사는데, 엘리베이터 유지비를 내야할까?
다시 처음 질문으로 돌아와서, 엘리베이터 유지비는 모든 층 사람들이 다 내야하는 것인지에 대한 질문과 대답을 찾아봤어요.
사례집에 의하면, 엘리베이터의 유지비는 엘리베이터가 건물의 모든 사람이 함께 사용하는 전체공용인지, 일부 층 사람들만 사용하는 일부공용인지에 따라 결정된다고 합니다. 일부의 구분소유자들에게만 명백하게 공용으로 제공되는 ‘일부공용부분’일 경우 해당 공용 구분소유자들의 공유에 속하기 때문에(「집합건물법」 제10조 제1항), 함께 사용하는 일부 구분소유자들만 관리비용과 의무를 담당합니다(「집합건물법」제10조 제2항, 제17조).
하지만 아파트 등에 설치된 일반 승강기의 경우 구조적으로 1, 2층 구분소유자들이 전혀 사용을 못하도록 하고 있지는 않습니다. 따라서 3층 이상의 구분소유자들에 비해 사용빈도는 적더라도 사용할 가능성이 전혀 없다고는 할 수 없죠. 그러므로 아파트에 설치된 일반 엘리베이터를 일부공용부분으로 보기는 어렵기 때문에, 엘리베이터 유지비를 지불 한다고 해석하고 있습니다.단, 관리비용 부담은 「집합건물법」 제17조에 따라 규약으로 정할 수 있는데요. 건물내부의 규약을 통해 1, 2층 거주자들의 승강기 유지비 부담비율을 자체적으로 조정할 수 있답니다.
물이 새는 옥상, 보수는 꼭대기층 거주자의 몫일까?
꼭대기 층에 거주하는 사람들은 장마철이나 폭우가 쏟아질 때 천장 틈 사이로 물이 새어 들어오는 경험을 하기도 합니다. 급한 마음에 자기 돈을 들여 보수를 하기도 하지만, 생각해보면 건물을 보수하는 건데 왜 사비를 사용해야 하나? 하는 생각이 들기도 하죠. 물이새는 옥상의 보수는 꼭대기층 거주자의 몫일까요?
이 문제 또한 ‘집합건물법 해석사례집’을 보면 답을 얻을 수 있답니다. 옥상은 건물몸체의 윗부분으로 공용부분에 해당하는 경우가 일반적입니다. 공용부분 관리는 관리단집회에서 과반수의 찬성으로 결정해야 하는 것이 원칙인데요(「집합건물법」 제6조 1항, 제38조 제1항). 그러나 옥상이 파손되거나 오래돼서 보수를 하는 것은 공용부분의 보존행위에 해당합니다. 이 경우, 각 구분소유자(꼭대기층 거주자)가 단독으로 할 수 있으며(「집합건물법」 제16조 제1항 단서) 비용을 다른 구분소유자들에게 청구할 수 있다고 합니다(「집합건물법」 제17조)
관리비 연체료는 어디에 쓰일까?
아파트에 거주하다 보면, 관리비를 내야하고 가끔은 깜박해서 관리비를 연체하는 경우도 생기는데요. 각 항목에 내는 금액이 아닌 연체로 인해 생기는 비용은 과연 어떻게 사용되는 걸까요?
관리비 연체료는 관리비 지급을 정해진 때에 하지 않은데 대한 사적 제재로 위약벌의 성격을 가지고 있습니다(대법원 1989. 10. 10. 선고 88누1417 판결; 대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598 판결). 연체자가 낸 금액은 ‘공용부분에서 생기는 이익’으로는 볼 수 없다는 군요. 따라서 연체료가 모여 목돈이 되었다 하더라도 각 세대에게 1/n하여 제공될 수 없는 돈이며 대신 연체료의 귀속 주체나 사용처는 규약으로 정할 수 있다고 합니다.(「집합건물법」제28조), 연체료의 사용처가 정해져 있지 않은 경우에는 집합건물에 대한 관리 권한이 있는 관리단에게 귀속된다고 하네요(「집합건물법」제23조제1항).
『2015년 집합건물법 해석사례집』은 주거 환경을 둘러 싼 많은 문제들을 해결할 수 있는 실마리를 제공하고 있답니다. 실생활에 자주 적용되는 법률인 만큼 해석사례집의 역할이 더욱 클 것으로 기대됩니다.
공인중계사와 주택관리사에게는 필수, 원룸 또는 오피스텔 거주자는 알아두면 참 좋은 『2015년 집합건물법 해석사례집』! 법무부 홈페이지를 통해 다운 받을 수 있으니, 바로 확인 해 보세요.
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글.사진 = 제7기 법무부 블로그기자 이밝음(대학부)
